お気軽にお電話ください(年中無休:10時~17時)

『リバースモーゲージ』とは何?|特徴やメリット、注意点を解説します

WRITER
 

記事監修者:一般社団法人終活協議会代表理事:竹内義彦

記事監修者:一般社団法人終活協議会代表理事:竹内義彦

この記事を書いている人 - WRITER -

高齢化社会となり、定年を迎え年金生活を始めてからの人生も長いものとなっています。

 

老後、このままで大丈夫なのだろうか…と不安に感じる方も少なくはないでしょう。高齢者なので、ローンも組めないだろうと諦めていませんか。

 

このページでは、老後の生活資金などに不安がある高齢者向けにリバースモーゲージについて解説しています。

  • リバースモーゲージとは
  • リバースモーゲージの特徴
  • リバースモーゲージの種類
  • いくらまで借りられるのか
  • 不動産担保ローンとの違いは
  • リバースモーゲージのメリット
  • 資金用途とは
  • リバースモーゲージのデメリット
  • リバースモーゲージのお金の受け取り方の種類

金融機関などに相談に行く前に、まずはこの記事を最後まで読んでみて、リバースモーゲージの基本情報をおさえてくださいね。

リバースモーゲージとは?特徴について解説!

リバースモーゲージとは何か、その特徴などについて簡単に解説していきます。まず最初に、わかりやすいようにリバースモーゲージの特徴を箇条書きにしますので、ご覧ください。

  • リバースモーゲージは自宅を担保に入れて、生活資金などを借り入れる
  • 債務者が死亡した後に自宅を処分して返済する
  • 高齢者向けの融資制度
  • 債務者が生きている間は、元本返済がなく、死後に返済することができる

 

詳しく解説していきますので、見てみましょう。

特徴①|自宅を担保に入れて、死亡後に家を処分して返済する

リバースモーゲージとは、自宅を担保に入れて、自宅のリフォーム資金、住宅購入資金、生活資金などを借り入れること。

 

リバースモーゲージの特徴として、債務者(お金を借りる人)が死亡したときに、担保に入れていた自宅を処分して、そこで得たお金を返済にあてます。

 

リバースモーゲージは「リバースモゲッジ」と呼ばれることもありますよ。

特徴②|高齢者向け

リバースモーゲージは高齢者向けの融資制度

 

自宅は持っていても、退職をしているなどの理由で、収入がなく、生活資金に不安がある高齢者も少なくはありません。自宅を売却して生活資金を手に入れるのはハードルが高いですよね。高齢で住み替えは避けたいと考える方が多くいます。そこで、リバースモーゲージが選ばれているのです。

 

働いていない高齢の方でも申し込むことが可能。

 

自宅を担保に入れるので、万が一のときに家を奪われてしまうのでは…と不安になるかと思います。
リバースモーゲージは債務者が死亡後に自宅を処分して、そのお金で返済をしますので、原則死亡するまでは自宅に住むことが可能です。

特徴③|毎月の元金返済がない

リバースモーゲージの大きな特徴として、元金返済がないことが挙げられます。

 

ここに住宅ローンとの違いが大きくあらわれているのです。住宅ローンは一括で融資額を受け取り、そのうちいくらかを月々で返済していきます。そして、最終的に借り入れた残高をなくしていく返済の仕方です。

 

わかりやすい住宅ローンの例を挙げると、120万円の融資を受けたとしましょう。月に10万円ずつ返済すれば、12か月で返済は完了します。1ヶ月、2ヶ月と返済していくことで、借り入れた残高が減少し、最終的に完済を目指すのです。これが住宅ローンの返済の仕組みとなります。

 

しかし、リバースモーゲージはこのような住宅ローンの返済方法とは異なるのです。毎月、または一括でお金を借りますが、残高を死亡後にまとめて返済することができます。しかし、必ずしも死亡後に一括で返済しなければいけないわけではありません。生存中に繰り上げ返済も可能です。

リバースモーゲージを利用した債務者の配偶者は、自宅に住むことが可能なのか

リバースモーゲージは、債務者の自宅を担保にして生活資金などを借りる仕組みです。債務者が死亡後に自宅を処分するのが特徴と記載してきましたが、債務者に配偶者がいる場合はどうなるのでしょうか。

 

債務者と同居する配偶者からしてみれば、亡くなったら自宅を処分するなんて、困りますよね。住む家がなくなるのでは…と不安になるかと思います。

 

結論から申し上げると、配偶者の方が自宅に住み続けることは可能です。

この場合は、リバースモーゲージの契約を配偶者が引き継ぐことで居住を継続します。

リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージの種類は、大きく分けて次の2つです。

  • 民間金融機関型リバースモーゲージ
  • 行政型リバースモーゲージ

くわしく、見てみましょう。

民間金融機関型リバースモーゲージ

民間金融機関型と聞きなれない言葉を使いましたが、いわゆる「金融機関」だとお考えください。

 

金融機関が取り扱っているリバースモーゲージはさらに次の2つに分けられます。

  • 住宅金融支援機構と金融機関が提携しているリバースモーゲージ
  • 金融機関独自で行うリバースモーゲージ

 

金融機関が取り扱うリバースモーゲージでは、債務者が生きている間には、利息分のみを支払い、元金は死亡後に自宅を処分して一括で返済します。

行政型リバースモーゲージ

行政型リバースモーゲージとは、各都道府県の社会福祉協議会が取り扱いをしています。

 

こちらのタイプのリバースモーゲージでは、債務者が死亡した後に契約が終了し、このタイミングで元本と利息を返済します。

 

社会福祉協議会が取り扱うリバースモーゲージでは、年齢条件が設定されています。住宅で生活する人全員が原則として65歳以上である必要がありますので、気を付けましょう。

リバースモーゲージでいくら借りられるのか

リバースモーゲージがどのようなものか、少しずつわかってきたかと思います。実際、いくら借りられるの? と気になりますよね。

 

リバースモーゲージで借りられる金額はひとそれぞれで異なります。なぜなら、担保に入れる自宅の価値はみな同じではないからです。一等地に自宅を持つ方であれば、自宅の価値は高く、たくさんお金を融資してもらえるでしょう。このように、自宅の不動産的価値によって借入金は異なります。

 

では、この不動産的価値はどうやってわかるのでしょうか。

 

こちらは、リバースモーゲージを申し込むにあたって、自宅の不動産評価額を調べてもらいます。その評価額を基準に一定額以下なら、借りられることになります。限度額は、自宅の評価額の約50%から70%が目安です。

 

例えば自宅の評価額が5000万円だったとしましょう。この場合は5000万円まで借りられるわけではありません。50%から70%である、2500万円から3500万円が借りられるお金の上限です。上限である2500万円から35000万円に到達するまでは借りることが可能。

リバースモーゲージと不動産担保ローンの違い

リバースモーゲージでは、自宅を担保に入れてお金を借りますが、不動産担保ローンとはどう違うのでしょうか。簡単に違いを解説していきますね。

 

不動産担保ローンは、リバースモーゲージ同様で不動産を担保に入れます。しかし、返済は不動産売却で得たお金で返済するわけではありません。不動産を担保に入れつつ、仕事で得た給与などから少しずつ返済をしていくのです。このため、不動産担保ローンは働いている世代向けと言えるでしょう。

 

それに対して、リバースモーゲージでは、不動産そのものが返済原資(返済にあてる資金のこと)となります。

リバースモーゲージのメリット、選ばれる理由

リバースモーゲージにはメリットがあるから選ばれています。そのメリットについてまとめていきます。

月々の返済をおさえられる

リバースモーゲージはすでにご紹介したとおり、元金の返済がありません。

 

月々、〇万円ずつお金を返さなくては…と頭を抱えるのもストレスになることがあります。上限以内であれば、何度でも借りられ、死亡後にまとめて返済できることが魅力の1つ。

存命中は自宅を手放す必要がない

終の棲家と思って大切にしてきた我が家。もしものことがあって手放すとなると、高齢者にとっては負担は少なくありません。

 

リバースモーゲージでは、自宅に住み続けることが可能で、自宅の価値の範囲内で生活資金などを借りることができますので、持ち家の高齢者には選ばれています。

死後に自宅を手放したい方に向いている

子どものいない持ち家の高齢者の場合、自分の死後、この自宅はどうなるのだろうか…と不安になる方もいます。

 

リバースモーゲージは債務者の死後に自宅が処分されて、借入金が返済されますので、このような不安は必要ありません。子どもがいない高齢者、別の持ち家のある子どもがいる高齢者に選ばれています。

高齢者でもお金が借りられる

退職をしていて仕事をしていないとなると、なかなかお金は借りられないものです。しかし、リバースモーゲージは高齢者向けの貸付制度。持ち家さえあれば、今までローンが組めなかった高齢の方でも借り入れすることができるのです。

リバースモーゲージの資金用途

リバースモーゲージを使ってお金を借りる際は、資金使途が限られていることがあります。

リバースモーゲージの資金用途|民間金融機関型

金融機関によって資金使途は若干異なりますが、おおむね次のものです。

  • 生活資金
  • 医療費、介護費用
  • 自宅のリフォーム費用
  • 住宅ローンの支払い
  • 趣味や旅行などの費用
  • 子どもへの生前贈与

金融機関によって異なることもありますので、複数の金融機関で比較してみてください。

リバースモーゲージの資金用途|行政型(社会福祉協議会が取り扱うもの)

各地方自治体の社会福祉協議会が取り扱っているリバースモーゲージでは、高齢者の自立支援を目的としています。

 

つまり、老後の生活資金としてのみしかリバースモーゲージを利用できません。何についてのお金が必要なのかによっても金融機関型のリバースモーゲージにするか、行政型にするかで分かれますので、よく考えてからお選びください。

リバースモーゲージの注意点

リバースモーゲージにはデメリットや注意点もいくつかありますので、しっかりと見ておきましょう。

長生きするリスクがある

長生きはとても良いことで、喜ばしいことでもあります。しかし、リバースモーゲージでは長生きがデメリットになることも。

 

例えば、リバースモーゲージで上限500万円まで借りられるとしましょう。毎月5万円ずつ借りていたとすると、2ヶ月で10万円と膨らんでいきますよね。100か月経過すると、上限である500万円に到達します。リバースモーゲージを契約してから、10年以内に上限が来てしまうのです。

 

このように長生きすればするほど、融資限度額まで資金を使ってしまうリスクがあることがデメリットとして挙げられます。

土地や建物の価格が下落する可能性がある

土地や建物の価格は一定ではありません。

 

例えば、大雨で洪水が発生したとすると、被害にあった地域の土地の価格は下がります。リバースモーゲージの当初に出した不動産の価値が下がる可能性もあり、それによって融資限度額が下がることもあり得るのです。

一定期間ごとに土地の価値が見直される可能性もありますので、ご注意ください。

金利変動がある

リバースモーゲージは変動金利のため、金利変動リスクがあります。

 

存命中に利息分のみ支払いをしていきますが、この金額が大きく変わる可能性もあるのです。

相続人の同意を得る

自宅の処分がほぼ前提であるリバースモーゲージ。子どもなど自宅の相続人がいる場合は、てっきり相続できると思い込んでいる可能性があります。

 

よく相続人と相談して同意を得てから申し込んでください。なお、子どもなど相続人と同居している場合はリバースモーゲージを利用できないことがほとんどです。

 

配偶者がいる場合も同様で、よく相談して承認を得てから申込みする必要があります。

分譲マンションは利用できないことが多い

分譲マンションはリバースモーゲージを利用できなことがほとんど。

 

例外もありますが、戸建て住宅と比較をして条件が厳しい傾向にあります。
リバースモーゲージを利用できても、思ったよりも借入できない可能性も十分にあり得ますので、ご注意ください。

リバースモーゲージでお金を受け取る方法

リバースモーゲージをいざ申し込んだとすると、どうやってお金を受け取るのかと気になりますよね。大金を一括でもらってしまっても困る…という方もいらっしゃるでしょう。

 

リバースモーゲージでお金を受け取る方法は主に3つですので、解説していきます。

  1. 契約時に一括でお金を受け取る
  2. 毎月や毎年など、一定額のお金を定期的に受け取る
  3. 契約に定められた限度額内の金額を必要に応じて受け取る

 

老人ホームの入居費用などが必要な場合は、一括での受け取り方法を選択する方が多いです。生活費に不安があり、毎月あと〇万円あれば…という方は2のタイプを。医療費が急に必要になったなどもしものときに備えたい方は3の受け取りタイプを選ぶ方が多いです。

 

特にルールはありませんので、金融機関の担当者などとよく相談をして決めてください。こちらの記事もご参照ください→「老後破産」とは何?原因や防ぐ方法について解説

まとめ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に入れてお金を借りる高齢者向けの貸付のこと。終身で契約ができ、死後に自宅を処分することで発生したお金で返済をします。

 

この特徴のため、自宅の不動産的価値により貸付限度額は異なるのです。

 

一般的に不動産の価値の50%から70%が限度額。自宅に住みながら限度額範囲内で融資を受けられるのが魅力。元金返済もなく、利息分のみ支払うものが多いです。しかし、注意点もいくつかあり、長生きする分だけ融資限度額に到達しやすくも…。金利が変動するリスクもあります。

 

相続人にしっかりと事前に相談しないと、後にトラブルに発展する可能性もありますので、よく考え、必要に応じて金融機関の担当者などに相談してみましょう。

老後のお金や、資産運用について、さらに詳しく知りたい方は→ 『老後のお金、資産運用』記事一覧
『終活』とは自分の望む最期を迎え、人生をより充実したものにするため、生前準備を行うことです。 人生の後半戦を思う存分楽しむために『終活』を始めてみませんか? 終活に関する記事一覧

「終活の相談窓口」では終活に関する様々なサポートを行なっております。

竹内

  • エンディングノートの書き方サポート
  • 終活に関するご相談(無料)
  • おひとりさまの終活サポート

終活に関するご相談は以下からお願いいたします。

無料で受けられる「終活ガイド初級」で、終活の基礎知識を学びませんか?

エンディングノートの細かな部分をしっかり理解し、”『エンディングノート』を通じて豊かな人生のお手伝いをする”やり甲斐、使命感を感じられる仕事『エンディングノート認定講師講座』については以下をご覧ください。

この記事を書いている人 - WRITER -

Copyright© 終活の相談窓口 , 2021 All Rights Reserved.