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終活で不動産(持ち家)を整理する3つの方法|売却・生前贈与・遺言書

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記事監修者:一般社団法人終活協議会代表理事:竹内義彦

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終活を考える際、もっとも大きい問題のひとつは、今住んでいる家など、所有している不動産をどうするかということでしょう。

 

少し前までは、生前に所有不動産について考えることはあまりなく、死後に遺族が相続などでどのように分けるかに頭を悩ませることが多かったようです。

 

しかし、現代は終活への注目が集まり、自分が生きている間に、持っている住まいや土地などをどうするか、できるだけ子や孫に迷惑をかけないように行末を考えてエンディングノートに記したり、生前に整理しておくという傾向になっています。

 

それではどのような方法が考えられるのか、ご紹介しましょう。

終活で不動産の整理はリスク回避や節税になる

持ち家などの不動産は、財産の中でも大きなものに分類されます。

 

また現金などと違い、簡単に分けられないのも特徴。しかも、不動産は価格が変動するため、実際に整理を行った時点から、価値が変わることも多くあります。そのうえ、相続人などの意見の相違でうまく分けられない場合、持ち家が空き家になると不法侵入、庭木の放置などによる近隣トラブルが発生することも大きなリスクになります。

 

加えて、空き家として長く放置されていると、建物は劣化し、資産価値が早く下がってしまう可能性も。

 

うまく不動産を整理できないと、せっかく相続税等の節税ができる可能性があっても、それを逃してしまう危険性すらあります。このように考えると、終活で不動産について考えることはとても大切なことなのです。

終活で不動産(持ち家)について|売却・生前贈与・遺言

ご自身が主体的に持ち家を整理する方法としては、次の3つが挙げられます。「売却」「生前贈与」「相続のための遺言書の作成」です。

売却(処分)する

持ち家などの不動産を売却して現金化すると、複数いる遺族への分配相続がスムーズに行えます。しかも、不動産の維持にかかる経費や固定資産税の納税が不要に。

 

売却は、不動産が経年で古くなり資産価値が下がっていく前に行いましょう。

 

ただ、今住んでいるのが持ち家であれば、賃貸で新たな住まいを探さないといけないという点はちょっと問題ですね。しかし、現在はリースバックという方法をとることもできます。

<リースバックとは>

リースバックとは不動産会社へ持ち家等を売却し、そのまま賃貸という形で元の家に住み続ける方法です。

これにより、資産の調達と生前の住まいの獲得の両方を叶えることができます。リースバックのメリットは売却後も住み続けられるということ。デメリットはこれまで無料で住んでいた自分の家に、家賃を支払わないといけないことです。

 

リースバックはまとまった資金が必要だが、自宅には住み続けたい人におすすめです。例えば・・・

  • 子どもの教育資金等にまとまったお金が必要
  • 住宅ローンの支払いが苦しく、売買代金で一括返済してそのまま住みたい
  • 老後資金を調達したうえで、そのまま自宅に住み続けたい

リースバックで自宅を売却すると、将来の相続財産からは外れることになるので、子どもがすでに自分の家を所有している場合や子どもがいない方には、相続対策やいずれ行わないといけない不動産の整理に有効です。

生前贈与する

被相続人である自分が亡くなる前に、不動産を贈与する方法です。

 

相続させたい人を選んで確実に不動産を渡すことができます。自身の死後に遺族が不動産を相続した場合にかかる相続税の課税額を減らすこともできます。また特定の人気エリアで今後、資産価値が上昇することが予想される不動産なら、遺産として相続するよりも、生前贈与で贈与税を納める方が節税になる可能性が高くなります。

ただ生前贈与すると、相続人に不動産所得税と相続税よりも高い税率の登録免許税がかかりますので、注意が必要です。

相続のための遺言書を作成する

1. 法定相続人の確認

遺言を作成するにあたっては、まず必要なのが法定相続人を確認すること。民法では相続を受けられる相続人が規定されており、配偶者、子(直系卑属)、親(直系尊属)、兄弟姉妹の順に優先順位が決められています。

 

ただ、被相続人に配偶者と子どもがいる場合は、配偶者と子どもが法定相続人となり、後の順位にある親や兄弟姉妹は法定相続人にはなりません。

 

遺産分割が決まらなかったときなどのために、配偶者は2分の1など遺産分割割合があります。しかしこれは絶対ではなく、遺産分割協議でまとまれば相続人の間で自由に決めても構いません。ただ、相続人同士の揉めごとを避けるためにも、不動産をはじめとして、誰に何をどのくらい残すのか、遺言として意思を明確にしておくことが重要です。

2. 遺言書の作成

遺言書には、次の3つの種類があります。

① 公正証書遺言  専門家が作成し公証役場にて保管される
② 自筆証書遺言 自筆で作成するため不備が見つかった場合には効力がなくなる場合も
③ 秘密証書遺言 自筆で作成し公証役場に秘密に保管してもらう

遺族の間のトラブルを防ぐためにも、生前に家族としっかり話し合って、遺言の内容を決めましょう。明確に記載された遺言状で不動産の相続について指定しておけば、遺族間での揉めごとが起きることはないでしょう。

 

「遺言なんて、うちの持ち家は売っても大した金額にならないし、相続人も少ない。家族みんな仲がいいから大丈夫」と考えられる方もいるかもしれません。しかし、金額の多寡や人数とは関係なく、あなたの死後に今まで仲の良かった家族が骨肉の争いを繰り広げ、挙げ句に絶縁してしまうケースも多発しているようです。

 

安心のためにも、売却、生前贈与を選ばないなら、きちんとした遺言を残しておきましょう。

3.相続税の調査

相続対象になる財産の課税価格の合計が一定以上になると、相続税が課されます。

 

相続税は、相続を受けた人が負担する税金で、相続税の基礎控除額を課税価格が超えると、相続税が発生する可能性が高くなります。

<相続税の基礎控除額>
3,000万円+600万円×法定相続人の数

基本的に、相続税の計算では、相続財産は時価で評価されますが、土地や家などの不動産は時価で評価されません。不動産は、一般的に時価よりも評価の低い固定資産税評価額が基準となるため、現金で相続するよりも、相続する家族の相続税の負担が少なくなる場合があります。

 

ほかにも、相続税のさまざまな特例を活用することで、相続税の負担を調整することも可能です。相続税については専門家に相談するなどして、相続税対策の準備も進めておきましょう。

 

なお、エンディングノートに書いているから遺言書はなくても大丈夫という方もいらっしゃるでしょう。しかし、エンディングノートには法的な拘束力はありません。

揉めごとを回避してうまく持ち家などの不動産の整理をするには、遺言書を書いておくというのは賢い選択肢といえるでしょう。

まとめ:終活で不動産(持ち家)を整理する3つの方法|売却・生前贈与・遺言書

持ち家などの不動産は現金などと違い、簡単に分けられません。

 

しかも、不動産は価格が変動するため、実際に整理を行った時点から、価値が変わることも多くあります。うまく不動産を整理できないと、せっかく相続税等の節税ができる可能性があっても、それを逃してしまう危険性すらあります。

 

このように考えると、終活で不動産について考えることはとても大切なことです。

 

終活において、ご自身が主体的に持ち家を整理する方法としては、次の3つが挙げられます。「売却」「生前贈与」「相続のための遺言書の作成」です。

 

  • 売却は換金するため、平等に分配が可能です。
  • 生前贈与は、選んだ人に確実に自分の不動産を渡すことができます。
  • そして遺言書は、残された家族のトラブルを避けるためにも重要でしょう。

遺言書をつくる際には、家族ともよく話し合って、みんなが納得できるような内容にしましょう。

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